La loi Pinel 2023 va apporter des changements notables pour les Français désireux d’investir dans l’immobilier locatif. Depuis 2014, ce dispositif a permis à nombre d’entre eux de devenir propriétaires bailleurs, avec un triple avantage : se constituer un patrimoine, générer un complément de revenus, alléger leur fiscalité. Le dispositif vise à encourager la construction de logements neufs dans certaines zones du territoire où la demande en logements à louer est nettement supérieure à l’offre disponible.
Qu’est-ce que la loi Pinel 2023 ?
Entrée en vigueur en 2015 avec effet rétroactif en 2014, la loi Pinel vise à inciter l’investissement locatif afin de soutenir la construction de résidences neuves. Le dispositif permet aux Français de devenir propriétaires, même sans apport, tout en profitant d’une réduction d’impôt conséquente. Initialement mise en place la période 2014 à 2017, la loi Pinel a fait l’objet de plusieurs prolongations jusqu’au 31 décembre 2024. Néanmoins, les avantages fiscaux seront rabotés en 2023 et 2024.
Concrètement, l’avantage fiscal est défini suivant la durée de mise en location, laquelle ne peut être inférieure à 6 ans. Une limite à deux biens et 300 000 € d’investissement par an est fixée. Les taux sont de 12 %, 18 % et 21 % respectivement pour un engagement de 6 ans, 9 ans et 12 ans.
Ainsi, avec un prix d’achat maximum de 300 000 € et un engagement locatif de 12 ans, le propriétaire peut économiser jusqu’à 6 000 € au total sur son impôt.
Les critères d’éligibilité à la loi Pinel 2023
La défiscalisation associée à loi Pinel est soumise à plusieurs conditions concernant le bien, le loyer et le locataire.
Les caractéristiques du bien
- neuf, réhabilité ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- loué non meublé ;
- occupé par le locataire à titre de résidence principale ;
- respectueux des performances énergétiques et des normes techniques en vigueur (label BBC 2005 et RT 2012), qui fixent un définir un niveau de consommation d’énergie maximal.
L’emplacement du bien
Seules sont éligibles à la loi Pinel les zones A bis, A et B1, marquées par une très forte demande locative. Depuis 2018, les zones B2 et C sont exclues du périmètre du dispositif.
Les plafonds de loyers
La défiscalisation Pinel est accordée pour favoriser l’accès au logement des ménages les plus modestes dans des zones où la moyenne des loyers est assez élevée. Les loyers sont ainsi soumis à des plafonds déterminés selon la localisation géographique et la surface habitable du logement.
- zone A bis : 17,55 € par mètre carré au maximum ;
- zone A : 13,04 € par mètre carré au maximum ;
- zone B1 : 10,51 € par mètre carré au maximum ;
- zone B2 : 9,13 € par mètre carré au maximum.
Les plafonds de ressources fiscales du locataire
Les locations en Pinel se destinant en priorité aux Français modestes, des plafonds de revenus pour ces derniers sont imposés, en fonction de la zone géographique et du nombre de parts fiscales du foyer.
Les avantages actuels de la loi Pinel
Jusqu’au 31 décembre 2022, les particuliers qui réalisent un investissement sous la loi Pinel ont droit à une réduction d’impôt à un taux pouvant atteindre 21 % de la somme investie, sans dépasser 63 000 €. Le taux de réduction varie selon le montant de l’acquisition et la durée d’engagement de location, 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Les conséquences de l’évolution de la loi Pinel en 2023 sur lesdits avantages
Les investissements en locatif utilisant le dispositif Pinel se verront appliquer deux décotes successives, au 1er janvier 2023 puis au 1er janvier 2024.
Par ailleurs, pour continuer à profiter des avantages de la loi Pinel initiale en 2023, le logement doit respecter des règles additionnelles concernant trois points :
- la consommation en carbone et l’isolation, en vertu des dispositions de la nouvelle réglementation thermique RE2020 ;
- la surface d’habitation minimale, avec présence d’un espace extérieur privatif ;
- les appartements T3 ou plus grands devront avoir deux façades aux orientations différentes afin que les locataires jouissent d’une double exposition lumineuse.
Les détails de l’évolution de la loi Pinel en 2023 sont abordés dans la seconde partie du contenu.
Loi Pinel 2023 : quid des changements futurs ?
Zoom sur les changements prévus sur la loi Pinel en 2023, et qui resteront en vigueur jusqu’en 2024
À partir du 1er janvier 2023, deux versions du dispositif Pinel se côtoieront :
- Les modifications apportées par la loi Pinel 2023
À partir du 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt diminueront pour les biens neufs ou les constructions achevées en 2023 en fonction de la durée d’engagement de location. Ces taux baisseront une nouvelle fois en 2024, comme suit :
- 6 ans : 10,5 % de réduction au lieu de 12 % en 2023, puis 9 % en 2024.
- 9 ans : 15 % de réduction au lieu de 18 % en 2023, puis 12 % en 2024.
- 12 ans : 17,5 % de réduction au lieu de 21 % en 2023, puis 14 % en 2024.
- Les particularités du Pinel +
Avec la loi Pinel 2023, outre les plafonds de loyer et de ressources, les avantages fiscaux à taux plein du dispositif Pinel actuel seront accordés aux propriétaires de biens immobiliers affichant des performances énergétiques « exemplaires ». Pour cela, ceux-ci doivent satisfaire à certains critères définis par le gouvernement :
- Être localisé dans un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville).
- Être conforme aux normes environnementales à préciser par les pouvoirs publics.
- Offrir une double orientation pour les T3 et au-delà.
- Disposer de la surface minimale (intérieur et espace extérieur privatif compris) requise selon sa typologie :
- 28 m² au total pour le T1, et 3 m² de surface minimale extérieure
- 42 m² au total pour le T2, et 3 m² de surface minimale extérieure
- 62 m² au total pour le T3 avec double orientation, et 5 m² de surface minimale extérieure
- 79 m² au total pour le T4 avec double orientation, et 7 m² de surface minimale extérieure
- 96 m² au total pour le T5 avec double orientation, et 9 m² de surface minimale extérieure
L’espace extérieur privatif peut être un balcon, une terrasse ou un jardin.
Loi Pinel 2023 : les nouveaux critères d’éligibilité
Autre changement introduit par la loi Pinel à partir de 2023, l’ouverture du droit au dispositif Pinel+ à taux plein est conditionnée au respect des dispositions de la réglementation RE2020 entrée en vigueur au 1er janvier 2022. Cette condition s’applique ainsi à tous les biens immobiliers neufs ayant obtenu un permis de construire ultérieur à cette date.
Toutefois, si le permis de construire d’un logement neuf a été délivré avant le 1er janvier 2022, mais que l’achat du bien n’est conclu qu’en 2023 ou après, son propriétaire est éligible au dispositif Pinel + et bénéficie de taux pleins. Il faut néanmoins que le logement concerné soit certifié E+C- (Énergie-Carbone) et soit étiqueté A sur son DPE (diagnostic de performance énergétique).